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加拿大房地产市场是否危机四伏?

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新浪微博达人勋

  • TA的每日心情
    难过
    2016-10-13 11:29
  • 签到天数: 27 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2008-11-11 15:53 |显示全部楼层 | 阅读模式
    在全球经济震荡持续低迷不振之际,无论投资还是投机,人们开始更加关注最为切身的房地产市场的走向,因为温馨的家园倾注了人们更多的心血。经济学专家认为,当房地产市场失控时,只有四种调控手段将它拉回正轨:降低利率、增加收入、大规模的通货膨胀、或干脆降低房价。 **尚未遭受美国式痛苦 或许,以利好的消息开始可以让人轻松一些。近期的《麦克琳杂志》一篇文章指出,最近几个月来,加拿大房地产市场的突然放缓可能只是简单的受挫。世界各地房地产市场流血不止,加拿大还没有遭受类似的痛苦。 “美国之音”10月23日更报道说,美国房屋价格有可能再下跌10%,并且在2009年中期之前不会回升。隶属于“穆迪经济网站”的预测员马克赞迪指出,美国房价飙涨之后的暴跌,是60年来最严重的一次。由于低利率的影响,在2000年到2005年之间,美国许多地区房价飙升将近两倍,在那之后就是稳定的下跌。赞迪预测,更严峻的景气低迷还在前头。由于房主无力偿还贷款而被银行收回房屋的案件也会从今年的300万件,到2009年达到高峰。 但直到最近,加拿大的房地产业看起来像是能经受得住将当前的经济风暴,或多或少完好无损。多年的房地产市场的繁荣至少在纸面上对房屋的业主有回报。在过去六年中,加拿大平均房价是两位数的增长率,在其高峰期的在春天,加拿大中部的住宅物业价值比十年前同期高出74%,而在加西,房屋价格上涨了130%。现在有很多人谈论房市的放缓。但是,相对于强大的经济实力,多数经济学家仍预测房价有其支撑面。 **对市场的第一次打击 很少有人为未知的下一步去准备。在经历这个国家前所未有的疯狂的房屋市场的繁荣之后,或许,整个好运可能即将彻底瓦解。今年6月,加拿大主要市场的现房平均价格比上一年同期下跌0.4%,尽管是一个很小的下滑幅度,但却是9年来的首次下降,并很有可能是对加拿大房地产市场的第一次重大打击。 之后的市场在7月和8月继续下跌。9月中旬,加拿大房地产协会公布主要市场的平均房价是316,052元,价格已从6月份下降7.3%。与此同时,成交量也出现萎缩,使许多城市的街道上随处可见“房屋出售”的招牌,这是多年来的首次。 在加西市场,如北温哥华,在房源信息网站MLS上,待售房屋的总量在过去6个月增加了一倍。在埃德蒙顿,7月份的价格与去年同比下降5.3%,该市的房地产局不得不要求业主镇静。“埃德蒙顿的重售屋市场并没有跳水,”该局在一个简短声明中表示。“没有必要去关注。”但是,当发布新闻稿坚称没有理由去恐慌时,这往往正是一个恐慌的理由。 **市场调整,购房者观望 多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)10月初发表的数据表明,大多伦多地区(GTA)9月份房屋价格与2007年同比下跌3%,这是房价逾10年来首次录得按年跌幅。该局表示,9月份重售房屋平均售价为368,549元,低于去年同期的380,132元。多伦多屋价跌幅尤其显着,平均售价由去年9月份的420,182元跌至 393,647元,跌幅6%。 多伦多市的屋价在8月份首度录得1%轻微跌幅,但这次却是包括905近郊地区在内的整体大多伦多地区首次出现屋价下跌情况。多伦多地产局指出,9月份房屋销售亦较去年同期下跌大约6%,成功售出房屋的平均挂牌时间则由31天增至36天。多伦多房屋交易宗数下跌11%,跌幅远高于近郊的3%。 运亨地产(Re/Max Realtron)公司资深经纪毛逸伟(Michael Mao)对星星生活记者表示,目前房地产市场处在调整阶段,其走势应该是在平稳中下滑,因为受经济不景气影响,很多人在观望市场的走势。但有条件者也不妨入市,因为现阶段的选择较多,价格弹性较大。他表示,相比来说,今年秋季房屋市场的高峰期并不明显,不少经纪认为房地产市场趋冷。 多伦多地产局10月初发表的数据支撑这一观点。但毛逸伟认为,房屋全面暴跌的状况不一定会出现,因为建房的成本在不断上升,新移民和首次购房者对住房的需求量依旧很大。从他个人销售的情况看,20-50万元的住宅,售价下跌的不多,但百万以上的高价房,由于需求量小,交易量低,因此价格变化较大。 **“美妙时光终于走到尽头” 《麦克琳杂志》文章认为,对房地产前景乐观的只是一部分人。美林证券(Merrill Lynch)经济学家大卫-沃尔夫(David Wolf)最近撰文分析房地产市场,他尖锐地的指出,市场不只是放缓,而将在许多城市大幅下跌,特别是在加西。沃尔夫说,就全加范围而言,房价被高估 9.2%,而在温哥华和维多利亚,市场更夸大多达35%。至于里贾纳和萨斯卡通,沃尔夫说,在过去两年里房价翻番,这些城市被列入“狂热区”。 沃尔夫的研究结果与卑诗大学商学院研究人员8月底的一份报告相呼应。那份报告发现许多加拿大城市的房地产市场与租房费用严重失衡。虽然多伦多和埃德蒙顿房地产市场与租房市场似乎健康,但在哈利法克斯、蒙特利尔、渥太华、温尼伯和里贾纳,价格必须至少下降25%以保持平衡。“没有人喜欢看他们的房价缩水,但这些价值必须与现实相吻合,”沃尔夫说。“现实情况是,经过几年的美妙时光,我们终于走到了尽头。” 现在,持沃尔夫唱衰论的人只是少数。与该警告的立场形成鲜明对比的是,房地产经纪人的不断承诺和乐观的经济学家,以及无处不在的唱好市场的各类专家。 唱好者最常见以及最令人放心的解释集中起来有两条。首先,他们争论说,加拿大将不会面临美国式的房地产危机,因为加国的抵押贷款业较为保守和克制。其次,即使目前的低迷仍在持续,它不会像1980年代后期那样严重的衰退,因为预期利率仍然会很低。这两条解释已被唱好者反复陈述,他们视其为绝对的事实。 但有专家认为,仔细分析加拿大近年房地产市场繁荣的现实,已经发现这两个论据的漏洞。这清楚地表明,持房地产市场健康论的盛宴派对已经结束。问题将会是,房屋市场的衰退将有多严重,以及将持续多久? **底特律房屋仅售1美元 若干年之后,当美国房地产危机终结时,人们将会描述这世道有多么糟糕。他们可以讲述在底特律一间房子售价仅1美元的故事。这间位于特拉维斯大街(Traverse St)8111号的住宅距市区机场只有几个街区,在2006年住房市场开始崩溃的售价是6.5万美元。由于前主人欠缴抵押贷款,银行在去年不得不收回了这座住宅,住家被迫迁走。然而,空置的房子却成了小偷和流浪汉的乐园,先是栅栏被人偷走,接着小偷盗走了房子里每一样值钱的东西,包括铜水管、炉子、灯座、热水箱,以及厨房水槽。面对税款和水电费,银行今年7月以1美元挂牌出售。即使这样,19天才找到一个买主。 这样的故事成为美国灾难性房地产市场的一个缩影。次级抵押贷款的崩溃已进入第二个年头,其后续的结果很少显示出停止的迹象。在美国,数以百万计信用差的个人获得次级抵押贷款购买房屋。许多人最初以极低的利率抵押贷款,两年后利率重置,抵押贷款利率上升。数百万的业主无法与付款同步,面临止赎的境况。这些泛滥的赎回房屋进入市场,产生的冲击将致使每家的物业价值下跌,包括那些正常贷款的付款者。 业界使用最广泛的美国住宅房价衡量标准S&P/Case-Shiller房价指数表明,20个美国大型城市的房屋市场价格,自2006年7月以来,已下跌近19%。在一些地方,郊区已成为现代鬼镇,数十间甚至数百间断供的房屋空置。 **加拿大贷款暗通款曲 毫无疑问,美国房屋市场的危机和加拿大面临的形势有着显着差异。但这只是说,两国间的差距没有人们认定的那么大。 好的消息是,加拿大从未有过一个巨大的次级抵押贷款市场。在美国,2004至2006年间发放的贷款中有超过30%的人属于这一类型。在加拿大,市场上的次级抵押贷款从未占有5%以上的市场份额。 鲲鹏贷款公司高级贷款经理孙晓明(Sophia Sun)向星星生活记者表示,加拿大的房地产市场应当是有保证的,因为潜在的需求量很大,特别是在多伦多这样一些移民聚集的城市。此外,加拿大的房贷与美国相比,相对严格一些,首付低于20%便需要强制保险。 她说,10月21日加拿大中央银行将隔夜拆息减0.25厘,至2.25厘,是2004年10月以来的最低点。此次,各大商业银行也相继跟进,将银行优惠利率调整至4.00。她说,各银行目前都在尽力“圈钱”,有的银行将一年期存款利率调升至3.75%,且期间可以在没任何罚款的情况下取出一次,这其实是变相的高息活期存款。 孙晓明认为,由于银行的资金成本提高,借贷成本也相应提高。她说,按揭贷款的利率在过去是最低利率减0.90%-1.00%,近来却已经成为最优利率加0.50%至1%,目前5年期固定的利率最好可以做5.25%,但总的来看,这个利率水平还是非常低的。 然而,相对严格的加拿大的抵押贷款机构并不意味着是攻不破的保守主义堡垒。其自身的政策改变或其他贷款机构仍会以其他方式为购房者提供方便去获得巨额贷款,但实际上,贷款者未必能够负担得起。 在全球经济震荡持续低迷不振之际,无论投资还是投机,人们开始更加关注最为切身的房地产市场的走向,因为温馨的家园倾注了人们更多的心血。经济学专家认为,当房地产市场失控时,只有四种调控手段将它拉回正轨:降低利率、增加收入、大规模的通货膨胀、或干脆降低房价-- **放松标准可能已造成损害 长期关注房地产市场走向的多伦多大学经济学名誉教授拉里-史密斯(Larry Smith)说,加拿大抵押和住房公司(CMHC)最近几年的举动是放松贷款标准,这实际上是在房地产市场埋设了一枚定时炸弹。 举例来说,2004年联邦拥有的抵押贷款保险公司允许购房者零首付贷款。两年后,CMHC延长了分期还贷的最高年限,由25年增加至40年。当时,前加拿大央行行长道奇警告说,宽松条件可能引发通货膨胀。今年7月,政府改弦更张,将按揭的最长期限回缩至35年,并要求至少5%的首付以努力“减少美国式房地产泡沫的风险。” 但依据史密斯的说法,损害可能已经造成。据估计,在过去两年里,有四分之三的抵押贷款的期限是35-40年。这是一个征兆,史密斯说,这些购房者将期限用到了极限。更重要的是,当为抵押贷款再融资时,将无法保证,甚至35年期房贷期是否还仍然存在,这意味着借款人可能面临更高的利率。 史密斯说,延长还贷的年限听起来非常动听,但却是不适当的。因为它诱使人们认为他们能够负担得起家庭拥有自置居所,但给他们诱惑的情况可能不会持久。他认为,加拿大的情况虽然不及美国一样糟糕,但却是向同一方向前进。 如果房价继续下跌,即使温和,选择长期抵押贷款的置业者也面临问题。专家称,业主将花费数年时间才能把40年期抵押贷款的本金有效减小。这意味着,一些业主拥有的是几乎没有资产净值的家园。如果房产价值下降另一个5%,他们可能会发现他们已经资不抵债。如果出现这种情况,他们会觉得被套牢而无法出售。但现在,很多人并没有意思到他们已经被困在沉重的市场上。 **住房负担能力已极度恶化 自由党国会议员加思-特纳(Garth Turner)说,把这些现象聚合在一起就可以看出,加拿大房屋市场的前景是严峻的。“如果你想看看我们两年后的状况,看一看南方的美国,”特纳说,他在最新着作《大傻瓜》(Greater Fool)中预测,加拿大市场将非常低迷。 在每个人的潜意识里没有言及的巨大担忧是1980年代末房价的崩溃以及之后泡沫的破灭。当然那是一个比今天更丑陋的市场。与全国房价一年上涨25%相比,这次的上涨幅度是10%。此外,当调整通货膨胀因素后,价格并没有如此之高。在多伦多,房屋市场的平均价在1989年达到27.5万元的高峰,而在今年7 月,城市的平均房价为37.1万元。当时,加拿大中央银行提高利率高达14%以打击通胀,最终,在几个月内许多房屋贬值一半以上。 现如今,利率相对较低,并预期不会大幅上升,这对于住房市场似乎是积极的因素。但美林证券经济学家大卫-沃尔夫认为未必如此。充分理解前因后果,有助于理解住房负担能力的概念。简单来说,“住屋负担能力指数”(Housing Affordability Index)来表示典型的住宅市场上,房屋开销占家庭税前收入的比率,指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重。当假设的家庭能够负担得起今天的平均房价,市场被认为是正确估价。但是,现在的住房负担能力已经恶化到1990年代初以来从未有过的水平。 当房地产市场失控时,只有四种调控手段将它拉回正轨:降低利率、增加收入、大规模的通货膨胀、或干脆房价下降。如在1980年代初,通货膨胀有效地削弱了房价,使市场重新平衡。在1990年代初则是降低利率。 现在的问题是,沃尔夫说,利率已经接近谷底,通货膨胀率一直在控制之中,日益恶化的经济意味着收入增长将是有限的。这使得只有一种选择:房价下跌。“即使市场没有被非常的高估,价格也很可能下降,在正常情况下,市场繁荣促成的房屋升值都将回落甚至于低于之前的水平。”沃尔夫说,这种衰退可能不完全与过去一样,但这并不意味着痛苦就少。 **房地产奇人桑德森拥多套房屋 阿尔伯塔省的史蒂夫-桑德森(Steve Throndson)可以说一个令人称奇的人物。四年前,他还是一名为油砂矿工作的卡车司机,住在该省麦克莫里堡(Fort McMurray)一个19万元的拖车式房屋中。今天,在阿尔伯塔房地产市场高涨中,32岁的桑德森在埃德蒙顿、卡尔加里和麦克莫里堡分别拥有至少20多套公寓和住宅,包括他原来的拖车式房屋,现在已值50万元。 他怎么积累了这么多,这么快?麦克琳杂志认为,是因为杠杆作用。通过对一个财产大量举债,他能够买下一个。桑德森不会说他实际上负债多少,但他说通常借用物业价值的75%至100%间,始终有足够的租金收入来支付抵押付款。这是一个战略,在上升的市场中行之有效。 但是,即使是最老练的的房地产大亨也发现,任何严重的衰退可能会导致如此精致的建筑会像纸牌做的房子一样倒塌。即便如此,桑德森目前正在一个新市场的分支上:丧失赎取权之前,他与合作伙伴一起从抵押贷款有可能违约的业主手中购买房屋。每个月,他看见大约180个新的案例。只是,不要对桑德森说他是一个房地产投机者。“我一点也不是房地产投机者,”他说。“我认为自己是一个投资者。我研究基本面,我知道从长远来看,房地产价格会上升,因为阿尔伯塔省的经济基本面是如此。” 桑德森在自己的网站(AlbertaInvestmentPro.com)上声称,他是一个投资者,愿意帮助人们在房地产市场一同发财致富。他说,自己放弃每年高达13万的工作,并后悔入这一行比较晚。桑德森已在房地产市场摸爬滚打3年有余。 **房地产是投资还是投机? 如果有一件事放心,就是许多专家发现,对于这个最新一轮的高涨,它的存在似乎并没有超越过去的泡沫。例如,在温哥华,由于沉重的土地转让税,公寓的频繁转手已经消除,而房地产界人士表示,多伦多一系列的公寓大楼的兴建仅仅是满足城市生活新的需求。 但是,投机真的消失了吗?或只是改变了形式?严格的数字很难得到,但专家说,即使是十年之前,人们通常会在同一住宅生活8到10年。今天,年轻的首次置业人士把抢购倒卖看得很平常,他们通常抢购一套公寓,然后在两年后倒卖,并升级到更大的空间。 正如认真的的财务顾问所指出的,因价格上涨,购买房屋两年就转手纯粹是做投机买卖,这意味着一个重要的心态转变,即将房地产视同股票。通常,房屋业主评估他们的需求,愿望和资金,并作出长期决定,以决定他们想在何处生活,他们都支付多少。而投资者则作出预测的资产价值,利息和转售价格,所有这些都是内在的风险。当市场红火时,差别比较模糊,但如果市场迅速失控,投机者则会没有感情地抛售物业。 美国严峻的现状像乌云一样继续威胁加拿大。也难怪,比以往任何时候,房地产无疑是加拿大的家庭经济中更重要的支柱。一方面,与过去几十年任何时间相比,越来越多的人拥有自己的财产。据加拿大统计局最近的一份报告,2006年,68%的加拿大家庭拥有自己的住宅,这是1971年以来的最高水平。自那时以来,随着一年多惊人的房屋销售,这个数字甚至将上升更高。房地产价值超过2.2万亿元,或加拿大家庭总资产的37%,十年前,这个数字是30%。 **“财富效应”可逆向运转 加拿大人还极度依赖于他们的房屋去给他们的生活方式提供资金,他们用自己的房屋去抵押借贷。截至2007年,估计加拿大人有1530亿元未清偿债务,据加拿大央行,这个数据在2001年只是470亿元。这笔钱用于支付家庭装修,平面电视,家庭度假和第二个物业。 由于房地产升值不劳而获,加拿大人顿感富足。但问题是,所谓的“财富效应”也可以反过来运转。它可以对整体经济产生破坏性影响,拖累那些甚至从来没有签署过按揭贷款的人。 加拿大咨议局10月17日发表的调查报告指出,股票市场的低迷,加上全球性金融危机阴影的影响,使得加拿大人的情绪陷入了低谷。加人的消费信心指数处于26年来的最低水平。经济学家认为在未来的一年里加国家庭生活开支将会缩减。 一个潜在的问题是加拿大强劲的就业市场,常常被引证作为房价不会下降的一个理由。按照美林证券经济学家大卫-沃尔夫的说法,大约有7.2%的加拿大劳动力目前是在建造业,是至今最高的。这其实令人担忧,因为许多建筑工作都与房屋建造业本身密切相关。 根据预测机构环球通视(Global Insight)的经济学家戴尔-奥尔(Dale Orr)所言,几年来,新房的兴建已远远超出人们的需求,并导致供过于求。房屋开工已徘徊在每年22万至23万间。然而,奥尔说,根据加拿大的人口统计,住房开工应在17万左右是恰当的。如果建设低于这个水平,其结果可能是大规模裁员。 疲软的住房市场将会令房主感觉穷困,它也威胁并伤害到更为广泛的经济领域,反之亦然,形成恶性循环。 **关注华尔街避免形影相随 加拿大人需要关注华尔街尸横遍野的惨象,去了解房价严重下降的蔓延速度有多快,以及毁灭性的结果将会怎样。什么原因使美国的一些房主挣扎,令他们支付的次级抵押贷款迅速演化成为一个危机,导致具悠久历史的如美林、贝尔斯登被收购,以及雷曼兄弟破产。诚然,加国的银行看起来较美国的同行坚实可靠。但是,随着全球信贷紧缩,银行预计将收紧他们的钱袋,而且可能扼杀加拿大的住房市场以及更广泛的冲击经济。 有关美国救市的消息近来不绝于耳。美国《华尔街日报》10月23日报道说,美国政府将提出一个约四百亿美元的“救屋”计划,以助阻止房屋因业者付不起按揭贷款而遭查封拍卖。这是布什政府正在考虑的一系列旨在拔除金融危机祸根的构想之一。 加拿大《国家邮报》(National Post)近日刊登一篇题为“救市标志着卡尔-马克思的回归”的文章指出,马克思160年前的国有化措施,看起来似乎可以作为那些主张和支持救助华尔街的人的重要动力。文章说,“通过拥有国家资本和独享垄断权的国家银行,把信贷集中在国家手里。”这是马克思在1848年发表的《共产党宣言》中提出的10项措施之五。假如马克思今天死而复生,可能会高兴地发现,西方多数的经济学家和金融评论家,其中包括许多赞成自由市场的人,都已经同意他的观点。 美国花费巨资拯救金融业,令加拿大人更加焦虑。在里贾纳,房屋开工率上个月被削减了一半;在多伦多和卡尔加里,提议的公寓项目也被束之高阁;在温哥华,一个公寓的开发提供补贴买方按揭付款两年,以填充未售出的单位。即使是那些最近的行动也正在失去信心,虽然价格仍然可以维持下去。 “房地产经纪人是相当乐观的一群人,但当销售下降到这种规模,就无法让人感觉良好,”北温哥华一位房地产经纪人保罗-伯尼施(Paul Boenisch)说,伯尼施一直研究追踪大温哥华地区的房屋市场。“房屋市场将要崩溃?我不知道。价格要下滑?我不知道。但是,如果较高的库存盘量和疲软的销售这种趋势保持不变,必然是价格的变动。” 如果房地产市场是经济的一个晴雨表,迹象表明现在是该采取措施,以躲避即将来临的风暴的时候了。

    新浪微博达人勋

    该用户从未签到

    发表于 2008-12-12 23:44 |显示全部楼层
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    新浪微博达人勋

    该用户从未签到

    发表于 2009-12-23 21:23 |显示全部楼层
    必看--小心慎用
        由于目前许多朋友对国内外外的延时产品具体功效知之甚少,很多朋友当自己的性状况出现问题后就盲目购买各种性保健产品,其实这是极端错误的。为了让大家今后不再被假骗少花冤枉钱,在本篇文章中,本人将对多年来所了解到的市场上及人们传说中的种种此类品做一个归纳性的系统性总结。耐心看完的朋友,相信会大有收获(注:本人医学博士学位,现在在国内一高等医科学府带研究生,所学专业正是和本文讨论内容有关的男科专业)。
      阅读提示:前后文有很大的关联性,请务必按顺序阅读
         现在很多朋友对自己的YJ大小特别关注,其实,YJ的大小几乎不会影响到双方获得性满足,**满足的秘诀在于技巧和持久力。所以,大家不必把心思花在增大上,用点心思提高自己的**技巧和持久度才是上上之策。
    下面开始进入正题,对大家平时看到的,听说的,以及江湖传说中的种种延时产品做一个系统评判。
    (以下介绍顺序按大众的认知程度排名)

                    (第一大类:世界范围认可,有良好口碑的正规产品)

                      一 ,伟哥(万艾可)
                         伟哥应该是大家最耳熟能详的品了,名气最大,这里第一个介绍。
                      伟哥的功用想必大家都知道,这里我还得罗嗦介绍一下,照顾新人。服用伟哥不能引起性欲,其作用是在出现性欲冲动时,帮助ED患者恢复正常的勃起功能。
                      伟哥是,不是,治疗的是有勃起功能障碍的患者。伟哥是在1998年3月27日正式公告,FDA核准通过第一个治疗性功能障碍的口服品。自那时起这种蓝色小丸便大行其道,让有钱有势、青春不再的半百老翁重拾生机,左拥右抱大呼过瘾。事实上,在实用过程中人们还发现还有一定的延时功效。
                         
                      听起来太美好了,这么说伟哥是万能的呢?也不是的。勃起功能障碍的阳痿患者,服伟哥有效的几率是65%到72%。不能确保每个患者有非常好的效果。伟哥也不是万能,是不能让无原无故的勃起,不能产生性欲。所以伟哥对正常的是没有用处的。这时你可能会问我,如果我想延长时间可以用吗?这么给大家解释,勃起两分钟内射精的属于早泄,是病。两分钟以上的,不管你是否能满足性伴侣。你可以确信你是正常的。需要的只是增加你的持久力和学习更多的**技巧。所以伟哥是适合作为治疗物,来作为延时产品用还是有一定的局限性。
                         
                      伟哥本来是个好,就看是否适合你使用,另外服用伟哥是有副作用的,任何事物都有其利就有其弊,‘伟哥’除了会产生头痛、脸部潮红,胃不舒服的反应;有些人会有严重的色盲副作用(3%的色盲副作用机率),分不清蓝色和绿色。单在1998年三月到六月间,全球便共有123起因服用了‘伟哥’副作用导致的死亡事件,其中69宗发生在美国当地。FDA调查发现,74%副作用死亡病例正是心脏疾病患者,因此患有心脏病、高血压、有中风记录的人绝对不可服用‘伟哥’,以免喜极生悲。
                      
                              
                         如何获得?  
                      伟哥进入国内市场很久了,你附近的大房和网上应该都会有售,不是很明白的可以在百度上搜索“伟哥”或者“万艾可”。买的时候看清楚防伪编码。伟哥以为名气大,伪劣产品争相仿冒,所以建议在正规店或者医院购买。价格:一粒50元到99元,低于50元的一般为假货。美国的价格是7美元一颗。
                        伟哥总结  优点:对于勃起功能障碍的患者的确是福音,效果明显。
                                  缺点:有一定副作用,价格偏高,假冒产品较多。
                                  推荐程度  ★★★★☆
          
                         
                                  
                      二,比高
                        
                      如果按知名度排名,比高是排不到第二的。因为是处方,所以世面上并不多见,所以知名度并不算高。排这里是托他的哥哥“伟哥”的福。因为他们同属于一类。
                        
                      当然他们是不同的,比高比伟哥晚上市,属于外用油膏。和伟哥一样,比高也是用于治疗勃起功能障碍的患者。适用性几乎和伟哥没有区别,所不同的是伟哥是内服,比高是外用。比高的的原理是,比高内含前列腺素E1,经皮肤吸收进入YJ海绵体,激活细胞内腺苷酸环化酶,使GAMP含量增加,进而引起Ca++浓度减低,可使YJ海绵体及其动脉的平滑肌舒张,增加YJ血流量,从而引发勃起。
                         同样的,比高作为处方,也是治疗性物,正常使用不但没有效,反而有害。正常不能用来作为延时使用。 由于是外用,所以比高没有内服伟哥的一些副作用,但是又有了外用的一些副作用,比如有一定比例患者会皮肤过敏,发炎等症状。
                     伟哥和比高一个内服,一个外用,相互互补,都是勃起功能障碍者的选择。
                     如果获得? 进入国内市场没几年,又因为是处方,所以国内就算是医院也不是每个都有,大一点的医院应该有,得医生开处方才能拿。
                     其余渠道的比高,建议大家别买。价格大概在130元左右,用3到4次。
                      比高总结   优点:和伟哥一样,对于拨起功能障碍的患者的确是福音,效果明显。
                                  
                      缺点:由于是油膏外用,性交前涂抹在尿道口附近,不知道大家怎么想,本人作为一个男人,认为性交前把油腻腻的东西抹小弟弟上,很影响兴致。对性伴侣造成的感觉也不好。价格偏高,购买必须去医院开处方,麻烦。
                                   推荐程度 ★★★★
             
             
                         
                                 
                     三,可提玛(citemn)
                         
                      把可提玛(citemn)排第三想必大家是没有意见的,这是最近国内外都很火的外用延时剂。到处都炒得很厉害,比较抢手,但是真正了解的人,应该不是很多。
                         
                    可提玛的主要成分到现在还是保密的,可提玛产于*王国西班牙,在其它国家根据各国的习惯称呼都不大一样。西班牙是欧洲性用品消费指数最高的国家之一,据西班牙国家报报道:西班牙*业每年收入120亿欧元。还据报道,在马德里“乡村之家”公园3公里的一个地方每天有很多妇女在从事*活动,这种市场生意非常红火,以至于每天清晨许多开往马德里的汽车时常造成堵塞,他们多数是居住在城里的单身男子,晚上到城外嫖*。可见*业在西班牙是极其繁荣的。其实可提玛问世也仅仅比伟哥晚一年,1999年第一次在西班牙国内销售。西班牙的性产品在在全球都是比较闻名的,在西班牙,自古以来就十分火爆的*业加神秘古老的配方成就了可提玛的威力。
                         
                     可提玛在在西班牙*行业获得广泛应用及好评后,于5年后的2004年在西班牙本土拿到了批文正式生产,现在在西班牙店,可提玛是销售得最好的延时。在西班牙取得成功后就逐渐登陆欧美并风靡其他国家。那么现在大家会问,可提玛和刚才上面两种有什么不同的地方呢?是他们是完全两个不同类型的产品。可提玛是纯粹的延时产品,使用可提玛的前提是小弟弟能自然勃起,哪怕是一丁点的。由此可见,可提玛只能帮助朋友延长时间,而对勃起障碍患者是无能为力的(那是伟哥和比高的作用)。
                     可提玛的功用是在小弟弟勃起以后,保证能长时间进行活塞运动(抽插)而不至于提早射精。原理是可提玛成分作用于**海绵体组织上,舒缓**上全身最敏感的细微血管反映,使皮下神经延缓像大脑传送射精命令,达到延时的目的。
                         
    由可提玛的作用原理来看,这种应该是现目前较为安全的延时产品,上市几年时间,几乎没有报道因为使用可提玛引起的不良反映。
                      可提玛使用的效果有没有一个准确的值呢?是没有的,个人体质及本身**敏感程度不同,使用效果也不一样。据德国现代医学杂志报道的数据是平均延时19分钟。最短延时10分钟,最长45分钟(注:这是在原有基础上延长的时间,不是全部时间),现在这种产品也已经有了延伸产品,有的在其延时成分里加入了刺激阴道内壁的成分,达到双方的更强刺激。现目前可提玛在世界范围内势头很好。本来是针对大众开发的产品的,但是现在有早泄患者反映使用后比处方效果还更好。
                        
          以前在国内销售的可提玛都是香港从西班牙进口的,然后再从香港转到国内市场的。从09年开始,西班牙可提玛为了扩大在中国市场的销售,已经在香港成立分公司专门负责香港和大陆地区的监管和销售,西班牙可提玛香港公司为了适应在中国地区的法律规定,已经在中国大陆地区和相关方面深入合作,并且已在中国地区和授权合作方按中国大陆相关法规和标准加工生产可提玛系列产品,,(由西班牙可提玛香港公司提供技术及原液),并且已经在中国地区取得了合法的上市销售权。
           如何获得?
                      可提玛作为国际一线品牌的用品,具有强大的功效及影响力,香港监管公司为了预防和打击假冒产品,在前两年进入中国大陆地区和到目前为止都只设“可提玛官方网站”销售可提玛产品,普通型的价格好像是100元左右,大概可以使用50次(但这是在最源头可提玛中国官网的价格)。有的地方黑市已经炒到300元(注意,目前有一些网站把其他产品冒充可提玛销售,注意不要上当,要买的朋友去可提玛中国官方网站买才能保证买到正品)。所以建议要买的朋友去源头购买比较实惠一些。找不到的朋友只要在百度搜索里输入“citemn”搜索,就应该找得到相关信息。

                          可提玛总结
                      优点:外用,基本无副作用,起效迅速,使用方便,无色透明液体。
                      延时效果也非常突出,价格便宜(使用一次2元左右)
                                    缺点:对YJ完全不能勃起的(ED)患者没有效果 。
                                    推荐程度 ★★★★☆
                            
                   

    第一次大类总结:其实第一大类还有很多品种,这里就不一一列举了,只讲了三个有代表性的,更多的大家可以去相关男科医院了解)

                      第二大类:国内现目前性用品市场常见的产品。
                      一,号称“增大”“”“延时”“助勃”“保养”的万能类
                        
                      这是一个很好笑的类别,懂行的人一看就就知道是在胡扯。呵呵,好象是有了这些,医院都会关门了。稍微动点脑子就知道是不可能的东西,居然上当的还不少。都是抓住了朋友在这方面急于恢复雄风的心理。
                      这些都有如下特点:号称国外研制进口,在欧美国家家喻户晓,简直卖疯了,占多少多少市场,网站做得相当漂亮,一套一套的伪理论,加大量拼凑起来的专业名词,反正让人看不懂最好,再加一些精美的图片,甚至把生殖器的解剖图都用上了。另外,还少不了不知道哪里弄来的一堆实验室照片,外国人(有黑人有白人)穿的白大褂的照片。再加上号称专家的一系列解说,说得云里雾里的。“增大”“”“延时”“助勃”“保养”样样他都行,万能的啊?
                        
                      那么事实是怎么一回事呢?这些大多还是有一定功效的,但是绝对不是他们所说的。据我所知,这类产品大多的成分都是保养成分,滋阴补肾的成分还是有的。但也仅仅限于这样而已。里面的成分材料其实很多都是普通滋养的物,店医院里几元十多元就能买到的。
                      换了精美的包装,加一整套忽悠,价格就翻了上百上千倍。(有部分朋友吃了以后,是感觉精力不错了,性能力也有提高了,其实可能以前就是简单肾虚,吃了一点补肾养气的,自然感觉会好,当然这些去普通的医院,让医生开给你,可能也就10多元,而且是对症用)。
                        
                      我有朋友在欧洲,我自己也去过美国呆过一段时间。国内市场上号称在有些国家家喻户晓的,那边根本就没人知道。一些精明的商家网站都是在国外注册的。不懂的看了的确容易相信。
                                   推荐程度 ★★
                      二,号称“国产伟哥”类型
                        这一分类其实有很多名字,看是总的特点是都是宣称有伟哥的功效,但因为是国产,所以价格很低之类云云。
                        
                      OK,这类,我只说一点:正品的伟哥是美国辉瑞生产的,其他厂生产的打着伟哥旗号的都是假。当然国内现在也能生产伟哥类型的产品,但是名字绝对就不叫伟哥了。
                      但是不管是辉瑞的还是国产的,价格都不会很便宜。当然有些人告诉我街边性用品店买的假伟哥为什么有的人吃的也能勃起,一方面是心理暗示作用,一方面的这类可能含有激素成分,让你的器官不得不为之,结果会造成更大的损伤。顺便说一下,这类产品很多都声称加入了地芬太尼成分,说是通过了FDA认证(美国食品及品监督局),我找从事品工作的朋友查遍了FDA资料,都没有这个东西。其他的就不用说了。
                         当然很多老年同志抱着做一次算一次的心理,可以一试。
                                 推荐程度 ★☆
                      三,各种延时外用油或喷剂。
                        这一类分两种。分有效的,和没效的。
                      没效的先说,这部分外用的喷剂,油膏,纸巾,都没有有效成分。我曾经随便在一购物网买了几种,这类价格通常较便宜。50元内吧,成分就是酒精居多(可以消毒),更有的是水溶性氮酮(做化妆品的成分,有滋润功能),薄荷醇(清凉润滑作用),冰片,。名字更是起得五花八门。
                      最具有创意的是有些这类产品的还会编故事,有古代宫廷失传配方,有清朝末年流亡御医流落民间的神奇配方(清朝末代三个皇帝性方面都比较无能,真有这么神奇的配方?呵呵),还有的是说唐三藏取西经从印度带回来的(也够可怜的,名声坏在这里了),还有包括欧洲中世纪宫廷的。。。别看东西没什么用,想象力还真丰富。
                      总结:除了心理暗示外,没实际用处,用来杀杀细菌,滋润皮肤还行。也没害处。
                                 推荐程度 ★★
                      还有说有效的。没效果都能卖高价,就别说有效果的了,一般价格都在100元以上。包装精美,宣传做得好点的,动辄好几百上千元。现在我来说说里面的秘密。这类东西,大多有麻醉皮肤效果,成分大多为苯坐**之类的。原理就是简单的减低**敏感度。达到延迟射精的目的。听起来很不错,但是麻醉油膏的真正问题是它们最后反而使早泄更为严重。YJ受到了消极的制约,这是不好的。
                      ,达成高潮所需的刺激愈来愈少,用这种剂数月以后,只消女人的手稍一接  触勃起的YJ,便会当场射出满载的精液。  
                      总结:好处和坏处都讲清楚了,自己看着办。
                                 推荐程度  ★★☆

                      第二类总结。
                      上面我说的并不完善,市场上好的东西其实也好多,现在的性用品市场,鱼龙混杂。大家懂了一些基本常识后选择起来应该容易些。


                      第三大类,民间及江湖传说类
                      第一,六神丸
                        
                      六神丸排这个类别第一,想必是最没有争议的。因为他的知名度的确够高。但是关于这个东西的确是以讹传讹。这种的危害,你根本想象不到哟多大。原因?听我慢慢道来。
                      六神丸有个很动听的外号“平民的伟哥”,事实上,他的确有延时的效。但原理实际上也是麻痹**而已。同理长期使用也会造成早泄,但这些都不是他最害人的地方。
                        
                      六神丸是家庭常备良之一,主要由牛黄、麝香、蟾酥、雄黄、冰片、珍珠六味组成,具有清热解毒、消肿止痛等功效,具易服、高效、速效等特点。近几年来,通过理研究,发现六神丸还有强心、抗惊、镇静与增强免疫力等作用。
                          然而,如果滥用六神丸,极易招致不良反应,严重者还会危及生命。人们对此尚未引起足够的重视。
                        六神丸含有蟾酥,其有效成分为蟾毒素等。一旦滥用,便会中毒,有的是过量服用一次,也有的是多次。中毒离服时间,快则20分钟,慢则0.5~2小时,个别在12小时以上,故需严格控制适应证与剂量。应对小儿慎用;新生儿禁用。
                         六神丸还有一种毒副作用,即引起过敏反应。这与用量无关,而且不论内服、外用均会发生。
                         
                      此外,六神丸含麝香等成分,能引起子宫收缩,故孕妇禁用。而且含有雄黄,为砷的化合物,不宜与助消化多酶片及胃蛋白酶合用,也不宜与抗贫血富马铁片同服,否则会降效或失效;更不宜与解痉止痛阿托品等联用,否则会促使雄黄氧化,增加毒性反应。
                         
                      现在,大量滥用六神丸引起的危害已经开始显现,使用超过一年的朋友早泄症状已经相当严重(不排除是中毒反映),YJ有的已经开始病变。等等。
                         总结:号召大家谨慎使用。
                          推荐程度  ☆

                      第二,延时巾
                        
                      使用者如是说:10元3包。拆开袋是和纸巾一样的东西。然后拿着这纸巾往包皮上摸。办事前10分钟抹上吧。效果不错。**有严重的麻木感。基本上没感觉了。。。。。
                      等等。
                        基本没感觉了是一个什么概念? 这已经严重影响到了你的YJ。这可能是在你毫不知情的情况下,好可怕。
                        推荐程度:★

                      第三,藿香正气水
                      霍香正气水主要是控制神精的兴奋度的,一支根本起不到什么作用,而且还特难喝,估记你要是想有 效果最少得喝个三四支.
                      最关键的问题不在这里,大量服用藿香正气水,你在获得时间延长的同时,会损害内脏,特别是脾胃。代价太大了。
                         推荐程度:★

                      第四,动物的性器官
                        活体动物的性器官,如睾丸等,的确含相当的荷尔蒙。可以帮助朋友提高性能力。
                        但是,经过加热煮熟和胃液消化后,这些物质几乎全部会消失,不会对你的身体产生哪怕是那么是一丁点影响。除了能填饱肚子以外对提高性能力是没有什么效果的。
                         
             推荐程度:★★

                      第三类总结:江湖传说大多都是不可信的,要么就是有很大危害。否则,如果有人手里真正掌握着效果非常好的秘方,谁会告诉所有人呢?


                      全文总结 :
                      时间仓促,只能大概写这么一点。有不足地地方,希望大家指正。欢迎大家评论,有不懂可以问我。最后送大家一句话:做男人不能对不起自己的身体,自己的小弟弟。
                      
                      固精是根本,每个男人一辈子能产生的精液数量是有限的。不要试图提高**的次数,应该提高的是每一次**的质量。否则,就是在浪费你的生命(从20岁开始算,到60岁。平均每周两三次,一辈子大概也就能射出5000次左右,射出一次,就少一次。所以,不要浪费每一次射精)。
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    新浪微博达人勋

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    发表于 2009-12-25 13:47 |显示全部楼层
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    新浪微博达人勋

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    发表于 2010-4-4 12:49 |显示全部楼层
    路过,支持一下,呵呵,顶你啊
    不顶也不行
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    新浪微博达人勋

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    发表于 2010-10-25 15:53 |显示全部楼层
    逐字逐句地看完这个帖子以后,我的心久久不能平静,震撼啊!为什么会有如此好的帖子!我纵横网络BBS多年,自以为再也不会有任何帖子能打动我,没想到今天看到了如此精妙绝伦的这样一篇帖子!楼主,是你让我深深地理解了“人外有人,天外有天”这句话。谢谢侬!在看完这帖子以后,我没有立即回复,因为我生怕我庸俗不堪的回复会玷污了这网上少有的帖子。但是我还是回复了,因为觉得如果不能在如此精彩的帖子后面留下自己的网名,那我死也不会瞑目的!能够在如此精彩的帖子后面留下自己的网名是多么骄傲的一件事啊!楼主,请原谅我的自私!我知道无论用多么华丽的辞藻来形容楼主您帖子的精彩程度都是不够的,都是虚伪的,所以我只想说一句:您的帖子太好看了!我愿意一辈子看下去!这篇帖子构思新颖,题材独具匠心,段落清晰,情节诡异,跌宕起伏,主线分明,引人入胜,平淡中显示出不凡的文学功底,可谓是字字珠玑,句句经典,是我辈应当学习之典范。正所谓:“一马奔腾,射雕引弓,天地都在我心中!”楼主真不愧为无厘界新一代的开山怪!本来我已经对这个社区失望了,觉得这个社区没有前途了,心里充满了悲哀。但是看了你的这个帖子,又让我对社区产生了希望。是你让我的心里重新燃起希望之火,是你让我的心死灰复燃,是你拯救了我一颗拔凉拔凉的心!本来我决定不在社区回任何帖子了,但是看了你的帖子,我告诉自己这个帖子是一定要回的!这是百年难得一见的好贴啊!苍天有眼啊,让我在有生之年得以观得如此精彩绝伦的帖子!
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    发表于 2012-4-17 20:54 |显示全部楼层

    纯广告贴。。。

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    新浪微博达人勋

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    发表于 2012-5-14 16:59 |显示全部楼层
    希望大家发表自己的看法!我先赞成一下hyjyw8.com
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    新浪微博达人勋

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    发表于 2012-7-17 06:30 |显示全部楼层
    我见过的最好的帖子了,谢谢楼主
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